Бизнес-планирование агентства недвижимости
Что нам стоит дом построить? Когда человек сталкивается количеством бумаг и условий для покупки квартиры, действительно, начинаешь думать, что проще построить. Благо есть в этом мире профессионалы, которые щелкают сделки с недвижимостью, как орехи. Кстати, с этими профессионалами можно попробовать построить бизнес.
Кто такой риэлтор? Чем занимается агентство недвижимости?
Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью». Собственно, риэлтор - это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.
В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. Риэлтор, работающий на любом из направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.
Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных СМИ по недвижимости.
Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости?
Основная масса - от 15 до 30 тыс. руб. в месяц, самые успешные, которых обычно не более 20% - от 30 до 50, редко до 100 тыс. руб. в месяц. Доходы определяются не ценами на недвижимость, а количеством сделок. По словам профессионалов 2 сделки в месяц это очень трудновыполнимый объем. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.
Риэлторы-одиночки
Как правило, это «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.
Бывают еще неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников в таких случаях.
Схема работы агентства недвижимости
Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки. Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг. Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее покупку по ипотеке, а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки в Регпалате (ФРС), сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.
Алгоритм открытия агентства недвижимости
Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга?
С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы - проторенная дорожка для удачливого бизнесмена. С другой стороны, есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь франшиза - дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.
Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму.
Например, франшиза от компании Дом.ру стоит следующих затрат:
Паушальный (вступительный) взнос - 650 тыс. рублей;
Роялти (периодический платеж) - 7% от выручки;
Отчисления в рекламный фонд - 1,5% от выручки.
Вопрос номер два: самостоятельность. Пошагово это выглядит следующим образом:
Регистрация предприятия.
Разработка прайс-листа и образцов иных документов
Набор сотрудников.
Аренда офиса
Подача рекламы - крупный пункт затрат
Страхование деятельности. В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании.
Цифры
Без учета стоимости помещения и ремонта - от 100 тыс. руб. - это самый минимум на минимальных площадях. В большинстве же случаев затраты гораздо больше, так как необходима качественная офисная техника, охрана, коммуникации, обустройство парковки, большая вывеска, все согласования - от 250 тыс. руб.
Доход
Срок выхода агентства на самоокупаемость - от 6 месяцев. Доход фирмы зависит от стоимости услуг и вознаграждения, уплачиваемого риэлтору с каждой сделки, а также количества риэлторов в фирме. В среднем сейчас приходится 1-2 сделки в месяц на сотрудника. Комиссия составляет 2% (с покупателя и с продавца). Сделки в основном «совместная альтернатива». В нашей компании стоимость услуг 2% от стоимости объекты по каждой операции (например, если производится покупка и предварительная продажа, то по 2 % от стоимости каждого объекта). Некоторые услуги стоят фиксированную сумму (например, юридическое сопровождение, оформление наследства, перевод в нежилой фонд), ипотека - 1 % от суммы кредиты, но не менее 25 тыс. руб.
Минусы
90% сделок - это сложные цепочки альтернативных сделок. Клиенту чтобы купить квартиру, необходимо продать свою, получить в 90% ипотечный кредит и купить другую. Соответственно, у другого клиента - та же проблема. Сейчас риэлтор должен уметь: собрать цепочку, «зацементировать узлы», чтобы цепочка не разрушилась, довести сделку до конца. Эта работа - удел профессионалов, недаром говорят, что риэлтор «на 95% психолог и на 5% юрист».
Очень серьезная проблема с кадрами, которые необходимо подбирать и готовить самостоятельно. Необходимость подбора подходящего помещения, так как это один из решающих факторов дальнейшей успешности бизнеса. Конкуренция, особенно со стороны большого количества частников (маклеров), предлагающих низкий сервис, но за демпинговую цену (10-20 тыс. рублей со сделки).
Украинский колорит
В Украине этот вид деятельность пока что не лицензируется, в планах государство хочет прижать этот бизнес и выжать с него больше денег, но Вы видите как работает Верховная рада, так что это будет не так скоро, как хотелось бы чиновникам и пенсионерам.
Лучше открывать ООО, по деньгам на оформление это будет практически то же самое, а преимуществ больше, единственный недостаток это уставной фонд, но его можно вносить не сразу и не обязательно деньгами, можно той же мебелью, телефонами, сайтом, программным обеспечением и деньгами которые будут потрачены на рекламу.
Относительно аренды - вы открываете не продуктовый магазин, а офис, поэтому СЭС и остальные управления идут лесом. Единственные кто Вас попытаются разводить на деньги это пожарники (”бизнес” настолько хорошо налажен, что собирают деньги даже с тех у кого в офисе стоит пожарная сигнализация). А отношения с пожарниками зависят от договора аренды - если в нем написано что эти вопросы, а также вопросы оборудования помещения пожарной сигнализацией и т.п. обязан решать тот, кто снимает офис - они будут доить Вас, если там такого пункта нет - смело посылаете их к арендодателю - пускай его доят.
В целом, рынок недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои достоинства и недостатки. Но в любом случае, и это актуально для всех видов предпринимательства, без уверенности в своем выборе, готовности к риску и непомерному труду соваться, сюда не следует. Взвесьте свои возможности и вперед.
Дарья Кошкарова
Что нам стоит дом построить? Когда человек сталкивается количеством бумаг и условий для покупки квартиры, действительно, начинаешь думать, что проще построить. Благо есть в этом мире профессионалы, которые щелкают сделки с недвижимостью, как орехи. Кстати, с этими профессионалами можно попробовать построить бизнес.
Кто такой риэлтор? Чем занимается агентство недвижимости?
Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью». Собственно, риэлтор - это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.
В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. Риэлтор, работающий на любом из направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.
Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных СМИ по недвижимости.
Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости?
Основная масса - от 15 до 30 тыс. руб. в месяц, самые успешные, которых обычно не более 20% - от 30 до 50, редко до 100 тыс. руб. в месяц. Доходы определяются не ценами на недвижимость, а количеством сделок. По словам профессионалов 2 сделки в месяц это очень трудновыполнимый объем. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.
Риэлторы-одиночки
Как правило, это «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.
Бывают еще неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников в таких случаях.
Схема работы агентства недвижимости
Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки. Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг. Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее покупку по ипотеке, а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки в Регпалате (ФРС), сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.
Алгоритм открытия агентства недвижимости
Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга?
С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы - проторенная дорожка для удачливого бизнесмена. С другой стороны, есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь франшиза - дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.
Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму.
Например, франшиза от компании Дом.ру стоит следующих затрат:
Паушальный (вступительный) взнос - 650 тыс. рублей;
Роялти (периодический платеж) - 7% от выручки;
Отчисления в рекламный фонд - 1,5% от выручки.
Вопрос номер два: самостоятельность. Пошагово это выглядит следующим образом:
Регистрация предприятия.
Разработка прайс-листа и образцов иных документов
Набор сотрудников.
Аренда офиса
Подача рекламы - крупный пункт затрат
Страхование деятельности. В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании.
Цифры
Без учета стоимости помещения и ремонта - от 100 тыс. руб. - это самый минимум на минимальных площадях. В большинстве же случаев затраты гораздо больше, так как необходима качественная офисная техника, охрана, коммуникации, обустройство парковки, большая вывеска, все согласования - от 250 тыс. руб.
Доход
Срок выхода агентства на самоокупаемость - от 6 месяцев. Доход фирмы зависит от стоимости услуг и вознаграждения, уплачиваемого риэлтору с каждой сделки, а также количества риэлторов в фирме. В среднем сейчас приходится 1-2 сделки в месяц на сотрудника. Комиссия составляет 2% (с покупателя и с продавца). Сделки в основном «совместная альтернатива». В нашей компании стоимость услуг 2% от стоимости объекты по каждой операции (например, если производится покупка и предварительная продажа, то по 2 % от стоимости каждого объекта). Некоторые услуги стоят фиксированную сумму (например, юридическое сопровождение, оформление наследства, перевод в нежилой фонд), ипотека - 1 % от суммы кредиты, но не менее 25 тыс. руб.
Минусы
90% сделок - это сложные цепочки альтернативных сделок. Клиенту чтобы купить квартиру, необходимо продать свою, получить в 90% ипотечный кредит и купить другую. Соответственно, у другого клиента - та же проблема. Сейчас риэлтор должен уметь: собрать цепочку, «зацементировать узлы», чтобы цепочка не разрушилась, довести сделку до конца. Эта работа - удел профессионалов, недаром говорят, что риэлтор «на 95% психолог и на 5% юрист».
Очень серьезная проблема с кадрами, которые необходимо подбирать и готовить самостоятельно. Необходимость подбора подходящего помещения, так как это один из решающих факторов дальнейшей успешности бизнеса. Конкуренция, особенно со стороны большого количества частников (маклеров), предлагающих низкий сервис, но за демпинговую цену (10-20 тыс. рублей со сделки).
Украинский колорит
В Украине этот вид деятельность пока что не лицензируется, в планах государство хочет прижать этот бизнес и выжать с него больше денег, но Вы видите как работает Верховная рада, так что это будет не так скоро, как хотелось бы чиновникам и пенсионерам.
Лучше открывать ООО, по деньгам на оформление это будет практически то же самое, а преимуществ больше, единственный недостаток это уставной фонд, но его можно вносить не сразу и не обязательно деньгами, можно той же мебелью, телефонами, сайтом, программным обеспечением и деньгами которые будут потрачены на рекламу.
Относительно аренды - вы открываете не продуктовый магазин, а офис, поэтому СЭС и остальные управления идут лесом. Единственные кто Вас попытаются разводить на деньги это пожарники (”бизнес” настолько хорошо налажен, что собирают деньги даже с тех у кого в офисе стоит пожарная сигнализация). А отношения с пожарниками зависят от договора аренды - если в нем написано что эти вопросы, а также вопросы оборудования помещения пожарной сигнализацией и т.п. обязан решать тот, кто снимает офис - они будут доить Вас, если там такого пункта нет - смело посылаете их к арендодателю - пускай его доят.
В целом, рынок недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои достоинства и недостатки. Но в любом случае, и это актуально для всех видов предпринимательства, без уверенности в своем выборе, готовности к риску и непомерному труду соваться, сюда не следует. Взвесьте свои возможности и вперед.
Дарья Кошкарова
0 коммент.:
Отправить комментарий